부동산 토지 가격은 2010년 이후 쭉 상승만..하락은 착시

토지 매매시장에서도 거래절벽 현상

연이은 기준 금리 인상의 여파로 주택 거래가 멈추다시피 한가운데,, 토지 매매시장에서도 거래절벽 현상이 심화하고 있는 것으로 나타났습니다.

 

토지 매매 거래량이 약 10년 만에 최저 수준으로 줄어들었다고 합니다.

토지는 그동안 부동산 상품 가운데 금리 영향을 가장 적게 받는다는 인식이 강하였는데 오피스텔이나 상가 등 수익형 상품과는 달리 장기투자 성격이 짙기 때문입니다.

그러나 아파트는 물론 상업용 건물까지 부동산 시장 전체가 침체기에 들어서면서 토지 거래량도 줄어든 것으로 보입니다. 특히 토지의 주요 수요자 중 하나인 부동산 개발 업계 상황이 악화한 것도 토지 수요 위축에 영향을 미치고 업계에 따르면 프로젝트 파이낸싱(PF)(PF) 대출 상품 중 하나인 본 PF대출 대출 금리는 작년 말 6% 수준에서 현재 10% 이상으로 올랐다고 합니다. 그리고 연이은 금리 인상으로 전 금융권 부동산 PFPF 대출 연체율도 증가하였다고 합니다.

줄어드는 토지거래량

토지 가격 상승 폭도 축소되는 상황

매매량 감소와 함께 토지 가격 상승 폭도 축소되는 상황입니다.  건국대 부동산대학원 겸임교수는 “토지는 주거가 아닌 개발 용도로 거래되는 경우가 많아 시장 침체의 영향을 덜 받긴 하지만, 부동산 경기 전반이 위축되는 상황과 동떨어져 움직일 수는 없다”면서 “최근 부동산 개발 사업이 금전적 문제로 어려움을 겪고 있어 토지 매매량에 큰 영향을 준 것 같다”라고” 했습니다.  경기 침체와 기준금리의 가파른 상승 등의 여파로 부동산 경기가 빠르게 식어가고 있어 전국의 집값이 6월부터 하락세로 반전했고, 아파트도 88월 말부터 전국 모든 지역에서 하락세를 보이기 시작했다.

토지 가격은년 11월 이후 무려 11년 10개월째 상승

하지만 땅값은 다른 양상을 보이고 있어 관심을 끌고 있습니다. 2010년 11월 이후로 142개월 연속상승이며 무려 11년 10개월, 연초 대비로는 2.49% 상승했습니다. 다만 가격 오름폭이 줄어들고 거래량도 눈에 띄게 감소하고 있어 하락세로 반전할 가능성이 높다는 전망은 나오고 있습니다.

줄여 말하면 토지의 가격 상승폭 줄고, 거래량도 큰 폭으로 감소하고 지가가 계속 오르고 있으나 상승폭도 줄어들었던 것입니다.  참고로 보면 토지의 가격 상승은 용도지역별로 보면 상업이 0.30%고 가장 많이 올랐고, 주거(0.28%) 공업(0.27%) 녹지(0.27%) 계획관리(0.26%) 생산관리(0.20%) 농림(0.20%) 보전관리(0.20%) 자연환경보전(0.16%)의 순으로 나열됩니다.

집값 급락 중인 세종시, 땅값 상승세는 굳건

전국 시도별 지가 상승률 1위는 세종시로 세종시 부동산 시장에 대한 미래 전망이 나쁘지 않다는 뜻으로 풀이됩니다.  주택을 짓는 원재료인 토지에 대한 수요가 두텁게 자리하고 있다는 의미입니다.  서울은 2위에 오르며 108개월 연속 상승 기록을 이어가고 있습니다. 서울의 경우 성동구와 용산구가 가격 상승을 주도했습니다. 성동구의 높은 지가 상승률은 재건축 정비사업과 아파트 신축공사 등과 같은 개발호재와 기업의 지속적인 준공업지역 투자수요에서 비롯되었고 용산구는 용산 국제업무지구,, 한남 재정비 촉진구역 등 지역 전반에 걸친 대규모 개발사업에 대한 기대감이 원인으로 분석되었습니다.

지역별 토지가격 상승률

 

외국인의 국내 토지 보유 면적 증가

지난해 말 기준 외국인이 보유한 국내 토지면적은 전년 대비 1.9% 증가한 것으로 나타났으며 1년 사이 늘어난 외국인 보유 토지는 여의도 면적(290만㎡)의 1.6배 크기에 달한다고 합니다. 국토교통부에 따르면 지난해 말 기준 외국인이 보유한 국내 토지면적은 전년 대비 1.9%(468만㎡) 증가한 253.3㎢(2억 5335만㎡) 253.3㎢(2억 5335만㎡)로 집계되었고 이것은 전 국토 면적 10만 413㎢의 0.25% 수준에 해당하는 면적입니다.  주요 증가 원인은 미국, 캐나다, 호주 등 국적자의 증여·상속·계속 보유에 의한 취득(393만㎡)으로 조사되었고 상속·증여는 내국인이 외국인 자녀 등에게 상속 또는 증여하는 경우에 발생하는 취득이며, 계속 보유에 의한 취득은 국내법인을 포함한 내국인이 국내 토지를 보유하고 있다가 외국인 또는 외국법인으로 국적 변경된 후 토지를 계속 보유하는 경우를 의미합니다.

시도별 외국인  보유 토지

국적별로 보면 미국이 전체 외국인 전체 보유 면적의 52.6%를 차지했고, 지역별로는 경기도가 외국인이 가장 많은 토지를 보유한 지역으로 나타났습니다.

부동산 가격의 대세하락이 ‘착시’에 가깝다

지난해 말부터 이어지고 있는 부동산 가격의 대세하락이 착시현상에 가깝다는 주장이 있습니다.

금리 인상기 대출길이 막히며 매매 자체가 안 되는 거래절벽의 상태에서 초급매로 나오는 하락 매물이 가격 하락을 주도한 것이 하락장의 실체라는 것이라는 주장입니다.  오히려 집주인들이 매물을 거둬들이고 관망세에 접어든 결과 매물 자체가 없어 수요층의 ‘내 집 마련’은 더 힘들어졌다는 평가도 나오고 있습니다.

가뭄에 콩 나듯 급매물 거래, 나머지는 관망세

서초구 소재 공인중개업소 관계자 역시 “집값이 대세 하락이라는 언론 보도나 정부 발표 등에 동의하기 어렵다”며, “가뭄에 콩 나듯 급매물 거래가 있는데 이런 것들이 거래된다고 집값이 내려가고 있다고 볼 수 있나”라고 반문했습니다.

 

올라간 땅값이 집값 상승의 뇌관이 될 수 있다

또 같은 기간 집값의 대부분을 차지하는 토지 가격,, 이른바 땅값은 꾸준히 상승하니, 후일 찾아온 금리 하강국면이 오면 이렇게 올라간 땅값이 집값 상승의 뇌관이 될 수 있다는 우려도 나오고 있습니다.

주택의 가격을 결정하는 가장 큰 요인 중 하나는 토지 가격인데 통계 작성 이래 집값이 소폭 하락과 상승을 반복했던 적은 있었지만, 땅값만큼은 하락한 적이 없었다고 합니다. 글로벌 경제위기 여파가 덮쳤던 2013년도에 0.001%로 가장 낮은 상승폭을 보이긴 했으나, 최근 10년 사이에는 땅값은 하락세 없이 꾸준히 상승세를 이어가고 있습니다.  코로나19의 팬데믹이 덮친 2020년은 물론, 대출 압박으로 주택 거래가 멈추고 집값이 하락하기 시작한 올해까지도 전국 토지 가격은 매월 0.300% 내외의 꾸준한 상승을 나타냈다.

아파트 매매가 언제든지 반등할 수 있다

이 같은 땅값 상승은 분양가는 물론, 아파트 매매 가격에 있어서도 언제든지 상승할 수 있는 트리거로 작용할 수 있다는 지적이 나온 것입니다.. 부동산 한 전문가는 “땅값이 오르면 분양가가 오르고, 분양가가 오르면 매매 가격도 함께 오르는 것이 자연스러운 현상”이라며, “현재의 금리 인상기 상황에서는 규제지역이 해제돼도 당장 거래가 폭증하거나 하지는 않겠지만, 이 같은 지가 상승은 집값 상승의 결정적인 요인이 될 수 있다”라고” 의견을 내놓았습니다.