미국 부동산 하락 시작? 향후 전망은

 

미국의 부동산 전망에 대한 전문가들의 의견을 들어보겠습니다.

올 들어 하락세를 있어가고 있는 미국 집값이 내년에도 최대 20% 이상 더 하락할 수도 있을 거라고 합니다. 미국 전역에 있는 여러 주(州)와 도시들에서 주거용 부동산 수요가 급격하게 식으면서 하반기 들어 집값이 하락하고 있다면서 이같이 전망했습니다. 자료로 9월 한달 동안 미국에서 새로 짓기 시작한 집은 143만 9천여 채로 집계됐습니다. 한 달 전에 비해 8.1% 줄어든 수치로, 로이터통신이 조사한 전문가 전망치 147만 5천 채에 미치지 못했습니다. 단독주택 부문에서 감소세가 두드러졌습니다. 허가 건수는 지난달보다 3.1%, 착공은 연간 비율로 4.7% 감소하면서 2020년 이후 가장 낮은 수준을 보였습니다.

이유를 찾아보면 아마도 치솟는 금리가 첫 번째 원인이겠습니다.

중앙은행 연방준비제도가 올해 초 0%대였던 기준금리를 급격하게 끌어올리면서, 3% 수준이던 30년 고정 주택담보대출 금리가 7% 가까이 두 배 이상 올랐습니다. 2002년 이후 최고치입니다. 세계경제 분석가 라나 포루하는 지금 집을 살 경우 모기지 금리 인상에 따라 매월 갚아야 하는 돈이 지난해보다 52% 올랐으며 이자 부담은 해마다 커지고 있고 엄청난 비용이라고 말했습니다. 아파트 등도 포함한 전체 신규주택 허가는 1.4% 증가했지만 앞으로 전망은 어둡습니다. 주택건설업자들의 체감 경기를 나타내는 지수가 10개월 연속으로 떨어지면서 10년 만에 최저치인 38로 집계됐습니다. 50을 넘지 않으면 시장 상황이 더 나빠질 것으로 보는 업체가 많다는 뜻입니다. 조만간 발표되는 지난달 주택 매매 건수도 금융위기 이후 최장기 감소세라는 흐름에서 크게 벗어나지 못할 것으로 보입니다. 모기지 금리의 급등과 높아진 집값, 공사자재 병목 현상 등으로 미국 주택 경기의 위축이 단기간에 해소되지 않을 것이란 분석이 나옵니다. 

현재 국내 부동산도 거래절벽과 급매 물건으로 인해 집값이 하락하고 있는데요. 이는 최근 급격하게 오른 모기지 대출 금리가 많이 인상되었고 코로나 19의 팬데믹(감염병 대유행) 하에서 너무도 급격하게 늘어난 유동성으로 인해 비정상적으로 집값이 인상되었던 부분도 정상화하고 있으며 내년에는 집값이 20% 이상 떨어질 수도 있다고 합니다. 실제로 올해 초만 해도 3.2%였던 30년 만기 장기 모기지 금리가 지난주에는 6.94%까지 2배 이상 뛰었습니다. 또한 15년 만기 모기지 대출금리도 같은 기간 2.33%에서 6.23%까지 올랐다고 합니다. 

 

적어도 2023년 초까지는 주택 판매가 계속 줄어들 것으로 보이고 그 시점이 되면 직장이나 가정 내 사정으로 인해 집을 옮겨야 할 사람 정도만 제외하면 누구도 집을 사지 않는 최저 수준까지 떨어질 것이라고 예상하기도 합니다. 이미 모기지 대출금리가 4%포인트 가까이나 급등한 상황이라 주택 구입 수요는 빠르게 자취를 감추고 있다고 합니다. 

세계적인 경제학자들과 투자자들이 입 모아 미국의 부동산 침체를 예견하고 있습니다. 

노벨경제학상 수상자인 폴 크루그먼(Paul Krugman) 미국 뉴욕시립대 교수도 부동산 침체를 경고하고 나섰습니다. 크루그먼 교수는 "연준의 급격한 금리인상으로 주택 시장이 무너지고 있다"면서 "주택 시장 침체가 앞으로 광범위한 수준으로 미국 경제를 위축시킬 것"이라고 밝혔습니다.

 

다만 "미국의 건축 허가 신청 건수는 급격히 줄어들고 있지만 건설 고용 지표는 아직 양호한 상황"이라며 "고용 지표가 버텨주고 있는 만큼 본격적인 침체 국면에 접어들기까지는 시간이 더 걸릴 것"이라고 진단했습니다. 그나마 고용지표가 괜찮은 상황이라 폭락은 막아주고 있는 것일 수 있다고 합니다. 

 

미국의 부동산 시장조사업체 판테온 매크로 이코노믹스의 수석 전략가 이안 셰퍼드슨(Ian Shepherdson)도 내년까지 15~20% 수준의 가격 하락을 전망했습니다. 그는 미국의 주택 시장을 '자유 낙하(Free Fall)' 상태에 비유하며 "그동안 주택 판매 건수만 감소했지만 앞으로 가격까지 동반 하락하게 될 것"이라고 평가했습니다.

 

그렇다면 미국의 부동산도 거품을 걷어내고 정상적인 가격으로 돌아가는 것일까요?

미국의 주택 시장지수와 매매건수가 10년 만에 최저 수준을 기록하고 있는 가운데 주택담보대출(모기지) 금리가 잡히지 않을 경우 주택 가격 하락세가 가속화될 것으로 전망했습니다. 

 "미국 연방준비제도(Fed·연준)가 공격적인 금리인상을 지속할 경우 주택 가격 하락세가 장기화될 것"

세계적인 투자전략가이자 월가 강세론자로 꼽히는 제레미 시겔(Jeremy Sigel) 와튼 스쿨 교수는 "미국 연방준비제도(Fed·연준)가 공격적인 금리인상을 지속할 경우 주택 가격 하락세가 장기화 될 것"이라며 "앞으로 미국 주택 시장이 향후 12개월 동안 제2차 세계대전 이후 두 번째로 최악의 폭락 사태를 겪게 될 것"이라고 경고했다. 앞서 미국 주택 가격은 지난 2008년 글로벌 금융위기 당시 30% 가까이 폭락한 바 있다. 

글로벌 신용평가사 무디스의 수석 전략가 마크 잔디(Mark Zandi)도 최대 10~20% 하락을 예상했다. 그는 "미국의 모기지 금리가 6.5% 이상을 유지하고 있는 이상 주택 가격이 내년까지 고점 대비 10% 이상 하락할 것"이라며 "미국 경제가 침체에 진입하는 최악의 시나리오에는 주택 가격이 최대 20%까지 빠질 것"이라고 전망했다. 현재 미국의 모기지 금리는 6.94%로 지난 2002년 이후 약 20년 만에 최고 수준을 기록하고 있다. 

거래량이 뚝 떨어진 데 이어 주택 관련 기업 주가도 급락하고 있습니다.

이 와중에 낮은 신용등급을 의미하는 '서브프라임'을 대상으로 한 대출도 급증하는 것으로 나타나 2008년 전 세계를 뒤흔들었던 금융위기와 경기 침체 수순을 그대로 밟고 있는 것 아니냐는 우려가 커지고 있습니다.

30일(현지시간) 파이낸셜타임스(FT)는 미국 주택 건설업체들의 주가 하락과 미국 주택 거래량 급감이 경기 침체의 신호가 될 수 있다고 보도했습니다. FT와 블룸버그에 따르면 미국 주택 건설기업으로 구성된 다우존스 주택건설지수는 지난 한 해 최고점 대비 40% 이상 하락했고 올해 초 상승 전환했지만 여전히 고점 대비 32% 하락하고 있습니다.

같은 기간 다우존스 산업평균지수가 각각 3.42%, 6.23% 하락해 사실상 큰 조정이 없는 것과는 대조적이라고 합니다. 마이클 메이어 뱅크 오브 아메리카 메릴린치 이코노미스트는 "주택 시장을 대하는 투자자들 심리가 과거와는 완전히 바뀐 것"이라며 "이러한 심리의 변화는 향후 주택 판매량에도 큰 영향을 미칠 수 있다"라고 언급했습니다. 

주식시장은 경기 흐름을 앞서 반영하는 일종의 '경기선행지수'로 볼 수 있어

주식시장은 경기 흐름을 앞서 반영하는 일종의 '경기선행지수'로 볼 수 있어 주가의 급락이 미국 주택 경기를 예측하는 가늠자가 될 수 있다는 분석입니다. FT는 "주택 관련 기업의 주가 하락은 2008년 금융위기의 시발점이 됐던 미국 주택 시장 붕괴와 닮아 있다"며 "당시 미국 주택 시장이 꺾이기 약 1년 전인 2005년부터 다우존스 주택지수가 하락했고 주택 경기가 본격적으로 꺾인 2007년 이후 리세션이 시작됐다"라고 언급했습니다. 

미국 주택 가격이 과거에 비해 지나치게 상승한 점도 부동산 경기 전망을 더욱 어둡게 만드는 요인으로 지목된다고 합니다. 2012년부터 상승하기 시작한 미국 주택 가격은 부동산 버블이 최고조에 달했던 2006년 가격을 훌쩍 뛰어넘었습니다. 미국 주택 가격지수인 케이스실러 지수는 2018년 11월 기준 205.85로 2006년 버블 당시(184.55)보다 11.5%나 늘어났으며 그간의 경기 호조나 낮은 실업률 등을 감안하더라도 이미 미국 부동산 가격이 버블 붕괴 직전까지 온 것 아니냐는 불안감이 커지고 있는 이유입니다.

 2008년 금융위기의 뇌관이었던 '서브프라임 대출' 역시 급증

이 가운데 2008년 금융위기의 뇌관이었던 '서브프라임 대출' 역시 급증하고 있는 것으로 나타나 침체 우려가 더욱 확산되고 있습니다. 미국 신용평가기관 트랜스유니언이 최근 발표한 '2018년 3분기 대출 보고서'에 따르면 지난해 3분기 미국 내 개인 대출 잔액은 1324억 달러(약 147조 8908억 원)로 전년 동기 대비 18% 늘어나고, 특히 서브프라임 대출은 전년 동기 대비 28% 증가해 개인 대출 중에서도 가장 빠른 증가 속도를 보였다.

미국에서 신용등급은 신용도, 부채 규모, 담보 능력 등에 따라 프라임, 알트에이, 서브프라임 등 세 등급으로 분류되는데, 서브프라임은 이 중 가장 신용등급이 낮아 대출 금리가 상대적으로 높고 대출 요건도 까다롭습니다. 하지만 뒤집어 말하면 금리가 높은 만큼 위험이 큰 대신 금융기관이 대출을 통해 얻는 수익은 높다고 합니다.

 

2008년 미국 내에서 서브프라임 등급에 무분별한 주택담보대출(모기지)을 해 준 결과 금융위기를 겪은 후 서브프라임 관련 대출이 한때 주춤했지만, 경기가 회복세에 접어들면서 다시 빠르게 늘고 있는 추세입니다. 경제가 호황일 때는 큰 문제가 없지만 침체기에 접어들면 서브프라임 대출이 금융위기 뇌관으로 작용할 수 있다고 하니 걱정이 됩니다.

보고서에 따르면 미국 내 모기지 규모가 큰 폭의 변동이 없는 가운데서도 서브프라임 모기지론은 꾸준히 늘고 있고 특히 서브프라임 대출은 금융위기 이후 시장에서 거의 퇴출되는 분위기였지만, 지난해 하반기부터 '비프 라임(non-prime) 대출, 비적격(non-qualified) 대출' 등으로 이름을 바꿔 다시 등장하고 있는 추세라고 합니다.

중국 투자자들이 발을 빼는 미국 주택 시장

중국 투자자 등 '큰손'들이 발을 빼면서 미국 주택 시장뿐 아니라 상업용 부동산 시장도 주춤하고 있다고 합니다. 중국 투자자들이 미국 상업용 부동산 시장에서 8억 5400만 달러(약 9535억 원) 순매도를 기록했다고 보도했는데요 특히 중국 투자자들은 지난해 4분기를 포함해 3분기 연속 순매도했으며 이렇게 장기간 순매도를 지속한 것은 사실상 처음이라고 합니다.  작년 한 해 전체를 놓고 보면 중국 투자자들의 미국 상업용 부동산 순매입액은 26억 3000만 달러(약 2조 9364억 원)로 6년 만에 최저치를 기록했다고 합니다.

2012년 이후 보험사와 기업 등 중국 투자자들은 뉴욕의 랜드마크 빌딩과 캘리포니아 베벌리힐스 등 고급 주택가 등을 매입하며 미국 부동산 시장에 적극 투자를 하였다고 합니다. 하지만 최근 중국 정부가 자국 기업에 대한 자본 통제를 강화하는 등 경기 둔화를 늦추기 위한 대응에 나서자 중국 투자자들이 자금을 회수하고 있는 것으로 보입니다. 중국 투자자들이 미국 부동산 시장에서 후퇴하고 있는 것은 세계 2위 경제 대국의 성장 둔화가 전 세계적으로 반향을 일으키면서 금융시장을 휘젓고 있다는 신호라고 보는 의견이 많습니다.

 

결론 비슷하게 얘기하자면 집값 하락에 대한 유명한 경제학자들의 의견은 부동산 가격 하락이고 경기침체가 올 수도 있다입니다. 하긴 경제를 잘 모르는 일반인들의 생각에도 집을 사려면 대출을 받아야 하는데 대출이자로 많은 돈을 내야 한다면 당연히 집을 사는 것을 미루지 않겠습니까? 

1년 전을 기억해 봐도 그때 저금리이고 시중에 현금 유동성이 많이 풀려서 모두들 집을 사려고 하지 않았나 합니다. 현금 부자들은 지금부터 부동산 가격을 눈여겨볼 것이고 부동산 보유 중인 분들은 잠시 내려놓고 쉬어갈 때인가 봅니다.